상가 계약 전 등기부등본 확인하는 법

아주경제 기사(2024년 7월)에 따르면 등기부등본은 대법원 인터넷등기소 홈페이지나 무인발급기에서 뗄 수 있습니다. 화면으로 보기만 하는 '열람'은 700원, 출력하거나 파일로 받는 '발급'은 1,000원입니다. 수수료는 바뀔 수 있으니 결제 전에 인터넷등기소에서 확인하세요.

중개사무소에서 보여 주는 등기부등본이 있더라도, 제 손으로 한 번 더 떼어 보는 것이 좋다고 생각합니다. 몇백 원으로 큰 위험을 줄일 수 있습니다.

KB금융의 사장님용 안내(2024년 9월)는 계약하는 날과 잔금을 치르는 날에 등기부등본을 다시 떼어 보라고 했습니다. 그 사이에 새 빚이 잡힐 수도 있기 때문입니다.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 첫 부분인 '표제부'에는 건물의 주소, 면적, 구조가 적혀 있습니다.

같은 아주경제 기사는 표제부의 주소가 내가 계약하려는 곳과 같은지부터 확인하라고 했습니다. 상가는 같은 건물 안에 호수가 여러 개라서, 몇 층 몇 호인지까지 맞춰 봐야 합니다.

'갑구'에는 소유권, 즉 누가 주인인지가 적혀 있습니다. 지금까지의 주인이 차례로 나오고, 맨 마지막에 적힌 사람이 현재 주인입니다.

기사에서는 마지막에 적힌 주인과 직접 계약하고, 신분증으로 본인인지 대조하라고 했습니다. KB금융 안내도 보증금과 월세는 등기부에 적힌 주인 명의 통장으로 보내라고 했습니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감을 확인하고, 주인에게 직접 계약 내용을 확인하라고 했습니다.

갑구에 '압류', '가압류', '가처분', '경매' 같은 말이 보이면 주인에게 돈 문제가 있거나 건물을 두고 다툼이 있다는 뜻일 수 있습니다. 기사는 이런 기재가 있으면 계약하지 않는 편이 좋다고 했습니다.

'을구'에는 주인 말고 다른 사람이 가진 권리가 적힙니다. 가장 흔한 것이 '근저당권'입니다. 주인이 이 건물을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻입니다.

빚이 많은 건물이 경매로 넘어가면, 은행이 먼저 돈을 가져가고 제 보증금은 뒤로 밀릴 수 있습니다. KB금융 안내는 근저당을 정리할 수 없다면 내 보증금이 안전한지 따져 보고, 계약 뒤에 새 빚을 잡지 않는다는 내용을 특약(계약서에 따로 적는 약속)으로 넣으라고 했습니다.

빚이 얼마면 위험한지는 건물 시세와 보증금에 따라 다릅니다. 저처럼 처음이라면 공인중개사나 법무사에게 꼭 물어보세요.

상가건물 임대차보호법 해설 자료를 보면, 세입자가 가게를 넘겨받고(인도) 사업자등록을 '신청'하면 그다음 날 0시부터 '대항력'이 생깁니다. 대항력은 건물 주인이 바뀌어도 새 주인에게 '나는 계약 기간 동안 여기서 장사할 수 있다'고 주장할 수 있는 힘입니다(제3조).

여기에 관할 세무서에서 계약서에 '확정일자'를 받아 두면, 건물이 경매로 넘어갈 때 보증금을 순서에 따라 돌려받을 수 있는 '우선변제권'이 생깁니다. 다만 보증금과 월세가 일정 기준을 넘는 큰 계약에는 우선변제권이 적용되지 않을 수 있으니 계약 전에 꼭 확인하세요.

같은 자료는 장사를 접고 폐업하면 이런 보호가 사라진다는 판례도 소개했습니다. 법은 바뀔 수 있으니 국가법령정보센터나 법무사에게 꼭 확인하세요.